前言

土地储备是政府调控土地市场不可或缺的重要手段之一，始终贯彻的是政府稳定房地产市场的意图。当前，土地供需矛盾日益突出，国土资源管理面临着严峻的挑战。一方面，要保障社会经济发展所需的合理用地，另一方面，要坚守耕地保护红线。土地储备在提高政府调控能力，探索解决保护和保障矛盾的过程中，扮演着重要的角色。新形势下，我们有必要认真总结，积极探索，不断完善土地储备制度，使其更好地适应我国国情。本期策划，约请一些城市的土地储备机构畅谈工作中积累的经验，分享实践中的有效举措，思考下一步的建设方向。

提高政府土地管理水平

杭州市土地储备中心　　

土地储备制度的建立与发展，作为土地管理参与国家宏观调控的直接抓手，对于管好土地“闸门”，守住18亿亩耕地红线有着积极意义。

实现土地供应渠道的创新变革

土地储备制度的建立实现了政府土地管理供地方式上的重大变革，为土地使用权公开招拍挂制度的有效实施以及土地使用权制度改革的深入进行创造了条件，也大大增强了政府对土地市场的宏观调控能力。从近三年的土地开发整理情况来看，杭州市土地储备中心完成经营性用地开发整理量呈逐年递增趋势，为政府调控土地市场奠定了坚实基础。

促进土地利用结构的优化调整

通过有计划、有重点地推动土地储备工作开展，积极帮助破解企业搬迁难题，切实解决旧区改造中面临的资金短缺、改造周期长等问题，消除规划“死角”，有效避免“雕花式”改造带来的种种弊端，促进了城市土地利用规划功能区的优化调整。杭州市土地储备中心自主实施了20个旧城改造项目，土地总面积8479亩，可出让面积只有2332亩，拆除低洼积水、破旧房屋156.95万平方米，改善了10995户居民（农民）的居住条件。积极推进工业企业搬迁，目前列入杭州市近两年搬迁计划的54家市属工业企业中，杭州市土地储备中心承担土地盘活任务的多达28家，具体包括杭州制氧机集团、杭州锅炉厂等，厂区土地总面积3135亩，共需投入收购资金约60亿元（不包括企业周边带征地块的拆迁费用）。

推动土地利用模式的顺利转型

面对日益稀缺的土地资源，杭州市始终坚持以“一优两宽两严”为主要抓手的城市土地集约利用方式。“一优”，就是在遵守城市总体规划的前提下，调整优化原有规划；“两宽”，就是除了影响西湖、西溪景观的周边建筑外，放宽建筑容积率、放宽建筑高度；“两严”，就是严格控制绿化率、严格控制建筑密度。比如，杭州市丁桥大型居住区土地储备整理模式的创新就是一个生动的个例。丁桥大型居住区于2003年12月启动建设，居住区规划用地面积5491亩，建筑面积350万平方米，建成后总居住人口10万人。原先主要是江干区丁桥镇利用效率较低、“脏乱差”的农居用地，涉及农户1145户，以及集约程度、开发强度低的工业用地，涉及企业85家。在土地储备统一规划的指导下，通过实行“留用地先定位”、“社会保障先落实”、“安置房先建设”、“配套设施先建设”以及“保障性民生用地先供给”的“五先”做法，35万平方米安置房已于2007年底前全部建成，截至2008年底累计完成道路、公交中心站、污水泵站、学校等项目26个，大大提升了丁桥区块土地集约利用水平。

支持保障性住房用地的有效供给

一是坚决实践安置房先行理念。在大型居住区开发和旧城改造过程中，坚持以民为本，优先选择环境宜居、交通便捷、配套齐全的优质地块专门用于安置房建设，确保保障性住房拆得了、批得快、建得优、住得进、管得好，切实做到安置房地点由百姓选择，安置房户型听取百姓意见，安置房质量接收百姓监督，不断提高安置房建设品质。二是加快整理保障性住房用地。为加快城市化进程、推进“城中村”改造，维护广大拆迁户的利益，近年来，杭州市土地储备中心坚持保障性住房用地早规划、早报批、早动迁、早设计、早开工，加快推进地块开发整理，力争实现经济适用房、拆迁安置房“两个房等人”。 三是积极提供各类保障性用地。杭州始终坚持以交通便捷、生活便利作为选择保障性住房用地的首要标准，把交通便捷和生活便利地区作为保障性住房的首选之地。杭州市土地储备中心在旧城改造过程中，就近优先选择安置点，累计提供拆迁安置房用地886亩，可建住宅面积约130万平方米。丁桥大型居住区开发后，提供了902亩经济适用房用地，可建经济适用房面积约135万平方米。为杭州市创造性尝试的经济租赁房，在风景秀丽、环境宜居的田园区块提供土地200亩，可建经济租赁房面积约35万平方米。